Gayrimenkul danışmanlık şirketi Cushman & Wakefield I TR International’ın 2025 yılı verilerini kapsayan son raporu, İstanbul’un ana alışveriş caddelerinde ziyaretçi trafiğinin turist profiline bağlı olarak keskin şekilde ayrıştığını ortaya koydu.
İstiklal Caddesi yıllık 107 milyon ziyaretçiyle tarihi bir rekor kırarken, Nişantaşı bölgesinde yaya trafiği yaklaşık 36 milyondan 14,6 milyona gerileyerek sert bir daralma yaşadı. Bu tablodaki en belirgin etkenin, bölge ziyaretçi profilinde önemli yer tutan Arap turist sayısındaki azalış olduğu değerlendiriliyor.
Metrekareler küçüldü, verimlilik öne çıktı
Rapora göre, 2025 yılı İstanbul perakende pazarında markaların “büyük mağaza” yerine “kompakt ve yüksek performanslı alanlara” yöneldiği bir denge süreci yaşandı. Toplam kiralama hacmi 7 bin 500 metrekare ile son yılların en düşük seviyesine gerilerken, kiralama işlem sayısında artış gözlenmesi talebin devam ettiğini ancak metrekare bazında seçiciliğin arttığını gösteriyor. Artan maliyetler ve küresel ekonomik belirsizlikler, markaları genişleme stratejisinden ziyade lokasyon kalitesi yüksek, daha küçük birimlere yönlendiriyor.
Dünya devlerini geride bırakan kira seviyeleri
Nişantaşı’ndaki Abdi İpekçi Caddesi, aylık metrekare başına 250 dolarlık birincil kira bedeliyle Türkiye’nin en pahalı caddesi olma unvanını korudu. Bu rakamla Abdi İpekçi; Amsterdam ve Helsinki gibi Avrupa başkentlerinin lüks caddelerini geride bıraktı. Diğer yandan Bağdat Caddesi, birincil kira seviyesinin 150 dolardan 180 dolara yükselmesiyle 2025 yılında kira artışı kaydeden tek ana cadde oldu. Bağdat Caddesi ayrıca yüzde 23’lük yabancı marka oranıyla, uluslararası markaların İstanbul’daki bir numaralı tercihi olmaya devam ediyor.
Gelecek vizyonu: Seçicilik ve modernleşme
İstiklal Caddesi yüzde 98 doluluk oranıyla neredeyse tam kapasiteye ulaşırken, Bağdat Caddesi’nde yüzde 34 oranında artan kentsel dönüşüm faaliyetleri dikkat çekiyor. Raporda, modernleşen fiziki yapıların orta vadede caddelerin cazibesini artıracağı vurgulanıyor. Önümüzdeki dönemde markaların büyüme odaklı genişlemeden ziyade, yapay zekâ destekli verimlilik analizleri ve lokasyon bazlı seçicilikle hareket etmesi bekleniyor. Birincil lokasyonlar güçlü talebi korurken, ikincil sokaklardaki perakende alanlarının daha fazla baskı altında kalacağı öngörülüyor.